تراکم کم
تراکم 100% قطعه زمین 1500 : هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال همکف 20% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از ده هزار مترمربع : تراکم 180% و 15% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به میزان باقیمانده مساحت کل محاسبه می شود. ناخالص زیربنای یک واحد مسکونی 160 مترمربع و حداقل زیربنای ناخالص 110 متر مربع
تراکم متوسط:
تراکم 135% قطعه زمین هزار متر مربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال 25% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از هفت هزار متر: تراکم 180% و 12% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت میزان باقیمانده مساحت کل است. زیربنای ناخالص هر واحد 110 متر مربع و حداقل 75 متر مربع
تراکم زیاد
تراکم 240% قطعه زمین 50 مترمربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف10% افزایش تراکم. حداقل سطح اشغال 30% قطعه زمین بیش از 5000 مترمربع: 150% تراکم و 10% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف 50% زیربنای متوسط ناخالص یک واحد مسکونی 60 مترمربع و حداقل 90 مترمربع تعیین می شود.
تراکم کم
تراکم 100% قطعه زمین 1500 : هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال همکف 20% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از ده هزار مترمربع : تراکم 180% و 15% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به میزان باقیمانده مساحت کل محاسبه می شود. ناخالص زیربنای یک واحد مسکونی 160 مترمربع و حداقل زیربنای ناخالص 110 متر مربع
تراکم متوسط:
تراکم 135% قطعه زمین هزار متر مربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود. حداقل سطح اشغال 25% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمین بیش از هفت هزار متر: تراکم 180% و 12% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت میزان باقیمانده مساحت کل است. زیربنای ناخالص هر واحد 110 متر مربع و حداقل 75 متر مربع
تراکم زیاد
تراکم 240% قطعه زمین 50 مترمربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف10% افزایش تراکم. حداقل سطح اشغال 30% قطعه زمین بیش از 5000 مترمربع: 150% تراکم و 10% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف 50% زیربنای متوسط ناخالص یک واحد مسکونی 60 مترمربع و حداقل 90 مترمربع تعیین می شود.
حیاط
عرض حیات خلوت 2 متر است و مساحت 12 مترمربع که جزء زیربنا محسوب نمیشود. چنانچه عرض آن کمتر از دو متر یا مساحت کمتر از 12 متر مربع باشد. در طبقه ای که کف حیاط خلوت در آن است جزء زیربنا محسوب می شود. در واحدهای آپارتمانی بیش از 5 واحد اتاق ها (آشپزخانه، نهارخوری، نشیمن، و خواب) باید بوسیله حداقل 12 مترمربع با حداقل عرض 2 مترنورگیر داشته باشد. در ساختمانهای بیش از 5 طبقه باید اتاق ها بصورت مناسبی نور بگیرند. حداقل مساحت حیاط خلوت های تأسیساتی و نورگیر بایستی 4 متر مربع و سطح آن حیاط جزء بنا محسوب می شود. پنجره های مشرف به همسایه در حیاط خلوت ها از کف طبقه اول به بعد از 7/1 نصف شود.
پله فرار و آسانسور
در ساختمانهای دارای پیلوت و چهارطبقه روی پیلوت به آسانسور و پله فرار نیاز نیست. در ساختمانهای 5 طبقه چنانچه طبقه 4 و 5 بصورت دوبلکس باشد به آسانسور و پله فرار نیاز نیست. در ساختمانهای بیش از 5 طبقه پله فرار و آسانسور الزامی است.
پخی
میزان پخی در گذرگاه های اصلی برابر یک دهم مجموع دو عرض گذرگاه متقاطع است. میزان پخی در پلاکهای مجاور گذرگاه های با عرض ده متر و کمتر به گذرگاه های بیش از ده متر ، دو متر است. محل تقاطع خیابان فرعی به اصلی میزان پخی دو دهم عرض خیابان فرعی.
پیش آمدگی ساختمانی در گذرها
پیش آمدگی از امتدادی که برای ساختمانها معین شد، حساب خواهد شد ولواینکه بنادر این امتداد نباشد. طول پیشآمدگی هر ساختمان در هر طبقه از درصد زیربنای آن طبقه تبعیقف نماید. اگر بلوک مجاور بصورت زمین یا ساخته شده 60% بیشتر احداث نموده باشد می توان به اندازه ی 2+60% ساختمان (زیربنا) دانست و اگر پلاک مجاور کمتر از 60% بود می توان بعد از 60% با زاویه 45 درجه تا دو متر اضافه احداث نمود. کارگذاردن در و پنجره که به طرف گذر باز و در موقع باز شدن از سطح نما تجاوز نماید، ممنوع است. ریزش آب ناودان در پیاده رو ممنوع است و باید از زیر سطح پیاده رو عبور نماید. نصب لوله بخاری به دیوار خارجی مشرف به گذر یا خروج آن از دیوار ممنوع است. نصب پله جلوتر از امتداد ابنیه ممنوع است مگر در اثر تغییر تراز خیابان این عمل الزامی باشد و با موافقت شهرداری. در خیابانهای بیش از 8 متر تعداد پیش آمدگی 2/1 عرض پیاده و حداکثر 20/1 متر است و ارتفاع کمتر از 3 متر نباشد. کنسول در ارتفاع 4/2 متر مانند پیلوت از کف پیاده نباید به میزان 3/1 عرض پیاده رو و حداکثر 60 متر بیشتر شود. پیاده رو 6/1 عرض خیابان است. کنسول راه پله فقط می تواند در ارتفاع 20/2 یا 40/2 از کف باشد و حداکثر 70 سانتی متر پیش آمدگی و عرض 3 متر کنسولهای احداثی در خیابان جزو تراکم ساختمانی نیست. تراس اگر از طرفین باز باشد نصف مساحت جزو سطح طبقات محسوب می شود. تراس اگر از طرفین بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء سطح طبقات است. تراس از کلیه جهات بوسیله دیوار یا شیشه مسدود باشد کلاً جزء سطح زیربنا است.
رعایت محدودیت ارتفاع
ساختمانهای در خیابانهای با عرض 30 متر یا بیشتر تا 30 متر ارتفاع به رعایت محدودیت نیاز ندارند. ارتفاع ساختمانهای در خیابان با عرض کمتر از 30 متر نباید از عرض خیابان تجاوز کند. در صورت تجاوز به همان میزان باید عقب نشینی کند.: دید 45 درجه ارتفاع ساختمانها با دو یا چند بر با گذرهای کمتر از 30 متر، در گذرگاه به ارتفاع پیلوت + دو طبقه مجاز است و از طبقه سوم باید به اندازه 5/3 متر از گذرگاه عقب نشینی کند. طبق ضوابط طول گذرگاهی که افزایش یافته ارتفاع را افزایش دهد و در صورت تجاوز مجدد ارتفاع بیش از 32 متر باید یازای هر طبقه 4 متر عقب نشینی کند. اگر عرض خیابان بین 12 و 30 متر بود محدودیت ارتفاع ندارد. اگر عرض خیابان بین 7 و 12 متر بود بیش از 32 متر ارتفاع بازای هر طبقه اضافه ارتفاع بایستی 4 متر عقب نشینی کند.
پارکینگ
تعداد پارکینگ مورد لزوم به تعداد 70 درصد تعداد واحدهای مجاز خواهد بود. رمپ پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی می شود و جزء سطح زیربنا نیست. حداکثر ارتفاع پارکینگ 04/2 و حداقل ارتفاع ورودی آن 80/1 متر است. پارکینگ در زیرزمین باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد. شیب رمپ 17% (حداکثر) جای پارک هر اتومبیل هر اتومبیل 5/2*5 به انضمام فضای مناسب جهت مسیر حرکت به داخل و خارج (استاندارد) حداقل عرض رمپ جهت دسترسی پارکینگ مسکونی 5/2 متر و در تجاری 5/3 متر. در پارکینگ فاصله آکس تا آکس ستون ها در همکف یا زیرزمین حداقل 5/5 متر. به ازای هر دو واحد مسکونی یک پارکینگ مورد نیاز است. در صورت گاراژی بودن پارکینگ به میزان حداقل 16 مترمربع جهت پارکینگ و برای هر پلاک دو گاراژ لازم است. در آپارتمانهای 4 واحدی دو پارکینگ لازم است (هر دو واحد یکی). بازای هر واحد اضافی یک پارکینگ مورد نیاز است و مساحت هر پارکینگ حداقل 25 مترمربع.
ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1- سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل 120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد. 2- سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقل معادل 100 مترمربع می باشد. 3- مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربع کمتر باشد. 4- حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین می باشد. سطوح زیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر و فضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود. 5- احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبت به تعداد واحدهای مسکونی الزامی است. 6- حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربع می باشد. 7- حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایت گردد. 8- مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهای مسکونی در همکف به اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها در محوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشتر باشد.
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 24/10/69 به منظور بین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای امکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی های کلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـ استفاده از ظرفیتهای با افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد زیر اصلاح نمایند. 1- نظام شبکه ارتباطی بر اساس طرح جامعه حفظ گردد و چنانچه تغییرات اساسی با شهر تصویب آن به عهده ی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. 2- تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی با تراکم بالای بلند مرتبه سازی و حداقل 6 طبقه غیر از زمین در اراضی ساخته نشده 3- تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی برای بلند مرتبه سازی تشویقی (حداقل 9 طبقه غیر از زمین) در مناطق نوسازی محلات فرسوده و قدیمی قطعات کوچک ساخته نشده برای استفاده از افزایش تراکم تشویقی لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم برای بلند مرتبه سازی تجمیع شوند. 4- تعیین مناطق مسکونی (1 یا 2 خانواده) با حداکثر ارتفاع 2 طبقه غیر از زیرزمین. 5- تعیین حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازی 6- تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق بلندمرتبه سازی با رعایت حداقل 1000 مترمربع مساحت و مقررات تشویقی افزایش تراکم در مقابل افزایش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال 7- تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق 1و2 خانواری 8- تعیین ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمین به منظور تأمین تهویه، نور و آفتاب کافی بر حسب شرایط اقلیمی و جلوگیری از اشراف. 9- تعیین ضوابط حداقل عرض زمین و تناسب لازم بین عرض و عمق 10- تعیین ضوابط مربوط به پارکینگ ها 11- اجرای این ضوابط و مقررات در شهرهائی که طبق سرشماری 1365 کمتر از 200هزار نفر جمعیت داشته اند اجباری نمی باشد. پیشنهادات مربوطه به اجرای این مصوبه در شهرهای مزبور پس از بررسی و پیشنهادات کمیسیون ماده 5 که لازم است تا آخر خرداد 1370 به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال گردد و در شورایعالی مورد تصمیم را خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه تغییری در ضوابط تفکیک و تراکم سازی طرح های مصوب ممنوع است مگر با تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری. 12- افزایش تذاکم متوسط جمعیتی شهر ناشی از افزایش تراکم ساختمانی حداکثر تا میزان 25% نسبت به طرح جامع تصویب شده بیشتر نباشد. 13- گزارش توجیهی افزایش تراکم موضوع بند 12 و مشتمل بر اثرات آن بر روی سرانه ها توزیع فضاهای خدماتی و شبکه عبور و مرور و تاسیسات آب و برق که قبلاً در کمیسیون ماده 5 با دعوت از نماینده وزارت نیرو و سازمانهای برنامه و بودجه و محیط زیست زمورد بررسی قرار گرفته است برای تصویب به شورایعالی و شهرسازی و معماری ارسال گردد. 14- هرگونه تغییرات دیگری در ضوابط و مقررات تفکیک و تراکم ساختمانی که منجر به افزایش تراکم جمعیتی شهر شود بدون تصویب شورای عالی شهرسازی ممنوع است.
ضوابط و مقررات نمای شهری مصوبه مورخ 28/8/69
1- کلیه سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قابل مشاهده است. اعم از نمای اصلی، جانبی، شهری محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود. 2- صدور گواهی پایان کار ساختمانی مشروط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است. 3- در کلیه شهرهای دارای طرح جامع و تفضیلی و هادی و شهرک سازی لازم است ظرف 6 ماه از این تاریخ ضوابط و مشخصات نماسازی هماهنگ تهیه شده و به تصویب مراجع تصویب کننده طرح ها برسد. 4- اصول کلی ضوابط و مقررات نمای شهری ظرف 1 ماه مشترکاً توسط وزارتهای مسکن و شهرسازی کشور تهیه و ابلاغ خواهد شد.
