بافتهای متراکم و فرسوده امروزه بخشهای قابل توجهی از شهرهای بزرگ ما را تشکیل می دهند . در شهر تهران هم اکنون بیش از 60 درصد بافت های مسکونی فرسوده اند که نیاز به نوسازی و بازسازی دارند که از این تعداد 30 درصد نیازمند تخریب کاملند . وجود ویژگیهایی نامطلوب همچون کاربریهای ناسازگار، تراکم ترافیک، تراکم شدید جمعیت، وضعیت ناسالم زیست محیطی، کمبود تسهیلات اجتماعی و خدمات شهری مدیریت شهری را به سمت اجرای برنامه های نوسازی و بازسازی این مناطق سوق داده است . بلند مرتبه سازی بدلیل داشتن امتیازاتی از قبیل استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها، تامین فضای باز و محیط زیست بهتر می تواند یکی ازراهکارهای موثر در جهت ارتقای کیفی وضعیت مناطق متراکم و فرسوده شهری بشمار آید.
1- مقدمه
آغاز حرکت به سمت بلند مرتبه سازی در ایران را می توان سال 1328 هجری شمسی دانست . تا پیش از سال 1328، بلندترین ساختمانهای ایران و تهران را می توان ساختمان باشگاه افسران دانست که مشتمل بر 4 طبقه بود . اولین ساختمان بلند ایران در شهر تهران و در 10 طبقه درخیابان جمهوری، در سالهای 30-1328 احداث گردید. سپس در سالهای 41-1339 ساختمان پلاسکو و دو سال بعد در سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومینیوم احداث گردید.
با وقوع انقلاب اسلامی بلند مرتبه سازی تقریبا به مدت بیش از 10 سال متوقف شد و دراین سالها ساخت و ساز این نوع ساختمانها به تکمیل مجموعه های مسکونی نیمه تمام محدود ماند . در سالهای صنعت بلند مرتبه سازی در کشور ما به علت جوان بودن، با مشکلات متعددی روبروست. به کمک طرحها و برنامه های جامع و کارشناسانه شهری، می توان از ویژگیهای مثبت اینگونه بناها جهت حرکت به سمت توسعه کیفی مناطق قدیمی و متراکم شهری بهره گرفته و در نهایت به بهبود کلی وضعیت شهرهای بزرگ و پرجمعیت کمک نمود.
2- ساختمان بلند
بلند بودن ساختمان یک امر نسبی است و از جنبه های مختلف تعاریف گوناگونی برای ساختمانهای بلند مرتبه ارائه شده است:
برنامه ریزان و طراحان شهری غالبا ساختمانهای ده طبقه به بالا را ساختمان بلند اطلاق مینمایند و ویژگی ساختمان بلند را آن می دانند که حداقل یک نمای طراحی شده آن نمایانگر تعداد طبقات متعدد آن باشد. به عبارت دیگر یک نمایشگاه، کارخانه و یا هر ساختمان با ارتفاع زیاد در این تعریف نمی گنجد. در قوانین داخلی ایران طبق دستورالعمل اجرایی محافظت ساختمانها در برابر آتش سوزی ( نشریه 112 سازمان برنامه و بودجه ) حداقل تعداد طبقات ساختمان مرتفع طبقه عنوان شده است . هر چند که می توان با توجه به پیشرفت وسایل و امکانات، این تعدادطبقات را به 12 طبقه رساند . همچنین بر اساس متن ضوابط و مقررات احداث ساختمانهای طبقه و بیشتر در تهران که به عنوان دستورالعملی برای ساختمانهای بلند در تهران بشمار میرود، هر کجا از ابنیه بلند، ساختمان بلند و با بنای بلند نام برده شده است، منظور، ساختمانهای 10 طبقه و بیشتر می باشد. با توجه به جمیع موارد عنوان شده، می توان ساختمان بلند راساختمانی با حداقل 10 طبقه عنوان نمود که در حیطه کلیه تعاریف فوق قرار می گیرد.
3- سوابق قانونی بلند مرتبه سازی در ایران
ضوابط و مقررات مرتبط با بلند مرتبه سازی در ایران را می توان در دو دوره قبل و بعد از انقلاب اسلامی مورد بررسی قرار داد . بررسی این ضوابط نشان از تشویقی بودن آنها درسالهای ابتدایی شروع بلند مرتبه سازی دارد که هر چه پیش می رویم جنبه های تشویقی ضوابط جای خود را به جنبه های کنترلی و محدود کننده می دهد.
اولین قانون مرتبط با ساختمانهای بلند تصویب شده در ایران را می توان قانون تملک آپارتمانها دانست که در سال 1343 جهت تشویق احداث ساختمانهای بلند مسکونی تدوین و تصویب شد پیامد سپس در سال 1345 ماده 100 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم به تصویب رسید . براساس این ماده "شرکتهایی که منحصرا به منظور ایجاد واحدهای مسکونی ارزان قیمت برای طبقات متوسط و کم درآمد جامعه تشکیل شده و یا بشوند، نسبت به آن قسمت از درآمد حاصل ازفروش اقساطی بلوکهای آپارتمانی که در داخل شعاع 50 کیلومتری مرکز تهران، کمتر از 10 طبقه نباشند و در خارج از شعاع مذکور طبقات آن از تعدادی که در آیین نامه موضوع تبصره این ماده تعیین خواهد شد کمترین باشد و طبق ضوابط و قیمتهای تعیین شده از طرف وزارت دارایی و وزارت آبادانی و مسکن ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون احداث می کنند، از پرداخت مالیات معاف هستند مشروط بر اینکه مدت اقساط کمتر از 8 سال نباشد." همچنین برای اولین بار واژه بلند مرتبه سازی و آپارتمان سازی و احداث مسکن دسته جمعی در برنامه 5 ساله چهارم عمرانی رژیم سابق 51-1347 مطرح گردید .
پس از انقلاب اسلامی و طی شدن دوران رکود بلندمرتبه سازی، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با توجه به گرایش بلند مرتبه سازی در تهران و شهرهای بزرگ در جلسه مورخ 1369/10/24 "ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی " را تصویب نمود . اهداف این مصوبه عبارتند از:
- استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای اسکان جمعیت
- تامین فضای باز و محیط زیست بهتر
این مصوبه در هماهنگی با مصوبه مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسکونی، خط مشی های زیر را مورد توجه قرار داد
- تشویق بلند مرتبه سازی
- تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی
- تشویق به تجمیع قطعات در مناطق نوسازی
- استفاده از ظرفیتهای افزایش تراکم و ساختمانی جمعیت
- انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی
همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 4/2/71 ضوابط و مقررات منطقه بندی شهرها به مجتمع آپارتمانی، چند خانواری و تک واحدی را تصویب نمود . این مصوبه نتایج زیر را دنبال می کرد :
1- منطقه بندی مجتمع های آپارتمانی و ساختمانهای بلند یا چند خانواری و تک واحدی متفاوت بوده و نمی توان لابلای گستره ای از شهر که تک واحدی و عمدتا چند خانواری است،مجتمع های آپارتمانی بنا نمود.
2- کاهش سطح اشغال و همچنین استفاده از زمینهای بزرگتر و تجمیع و عدم تفکیک موردتاکیدقرار گرفته است.
3- ارتفاع این ساختمانها نامحدود ولی مشروط به رعایت تراکم مجاز و حقوق ساختمانهای مجاور می باشد.
4- طراحان این مجموعه باید گزارش امکان سنجی مربوط به تامین نور، آفتاب و عدم اشراف رابه تایید مراجع صدور پروانه ساختمان ( شهرداری ) برسانند.
در کنار ضوابط و مقررات فوق، گذری بر طرح ساماندهی تهران خالی از فایده نخواهد بود. طرح ساماندهی تهران در ارتباط با بلندمرتبه سازی راهبردهایی دارد که به آنها اشاره می نماییم : "درجهت تامین بخشی از سطوح خدماتی مورد نیاز، لازم است ضمن تغییر کاربری قسمتی از اراضی مسکونی در مورد افزایش تراکم ساختمانی هم اقدام شود . بر این اساس افزایش تراکم ساختمانی در مقیاسهای عملی، منجر به اتخاذ سیاست بلندمرتبه سازی در بخشی از اراضی مسکونی می شود و اصولا از بلندمرتبه سازی نخست (نسبت به سهم زمین مشترک و سطح اشغال ثابت) زیربنای بیشتری دست می یابد و در زمینه دوم درصورت کاهش سطح اشغال و تثبیت زیربنا، به فضای عمومی و فضای باز بیشتری دسترسی پیدا می کند "در قسمت دیگری از طرح یاد شده آمده است : "تفکیک اراضی به قطعات کوچک طی سالیان متمادی باعث شده است که فضاهای باز شهری تدریجا بسیار کوچک، خرد و از وضعیت مطلوب و قابل بهره برداری خارج شوند و این فضاهای کوچک عملکرد خود را در زمینه های دیگر نیز به علت اشراف این ویژگی از دست بدهند . در همین خصوص برای جلوگیری از خرد شدن اراضی به قطعات کوچک و آزاد شدن فضاهای کوچک برای بهره وری بیشتر، سیاست های تشویقی برای تجمیع قطعات و عدم تفکیک قطعات بزرگ فعلی پیشنهاد می شود . این استراتژی که مکمل استراتژی بلندمرتبه سازی است، به کمک روش تجمیع، از کم شدن فضاهای باز شهری از طریق ایجاد مجموعه های بلندمرتبه جلوگیری می کند
هرچند که در کل طرح ساماندهی تهران بنابر دلایل مختلف شکل اجرایی جدی به خود نگرفت اما دیدگاه مثبت قانونگزاران نسبت به بلند مرتبه سازی در پایتخت همچنان پابرجاست بطوری که بنابر گفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در طرح جامع و تفضیلی جدید شهر تهران که از بهمن ماه 1385 ابلاغ و اجرایی شد، برای بلندمرتبه سازی هیچ محدودیتی درنظرگرفته نشده است اما برای آن برنامه اصولی و علمی دارد که کجا و طبق چه برنامه ای بلندمرتبه سازی شود . این امر نشان دهنده رویکرد مثبت همراه با ساز و کارهای کنترلی مناسب برای بلندمرتبه سازی در کلانشهری همچون تهران خواهد بود.
معین بهرامپور
منبع: معاونت امور عمرانی استانداری تهران
